부동산 경매 낙찰(2)(사건열람, 대출조건, 매각허가결정, 내용증명)

어찌저찌 낙찰을 받기는 했는데, 뭐부터 해야할지 머리가 하얘졌습니다. 책에서 다음 절차들을 봤던 것 같긴 하지만 막상 닥치고 나니 아무것도 생각나지 않았어요. 낙찰을 받아서 기쁘면서도 너무 낙찰가를 비싸게 쓴건 아닌지 걱정이 되기도 하고요. 그런데 뭐 어쩌겠습니까! 제 선택이 옳은 선택이 되도록 최선을 다하는 수밖에요🤓 일단 흔들리는 제 멘탈을 잡아준 건 저와 같이 경매를 공부하고 있는 스터디원들이었어요. 재테크든 운동이든 공부든,, 뭐든 같이 하는 사람이 있어야 오래오래 할 수 있다는 걸 다시 한번 깨닫는 순간이었습니다.

이번 포스팅에서는 부동산 경매 낙찰 후 꼭 해야할 것들에 대해 알아볼게요.

사건열람

낙찰 다음날에는 해당 사건 관할 법원으로 향했습니다. 최고가 매수인이라는 이해관계인이 되었으니, 이해관계인의 자격으로 사건의 전체 내용을 열람하기 위해서였죠. 제 사건은 인천지방법원 부천지원의 관할이었기 때문에 아침부터 부천으로 달렸습니다. 내비가 고속도로로 안내를 해주지 않아 거의 2시간은 걸렸던 것 같아요.. 주차장은 아주 협소하지는 않았지만 어느 법원이든 혼잡한 것은 다 마찬가지 인듯했습니다.

의정부지방법원과는 다르게 깔끔하고 삐까뻔쩍해보였어요.. 의정부시민은 뭐야..하고 약간 쭈굴해졌지만 그렇지 않은척하고,, 법원으로 들어가보았습니다.

제 사건이 경매6계 담당이라는 것 빼고는 어디로 가야할지 전혀 알지 못했기 때문에 일단 1층으로 들어가보았습니다. 몸 수색을 마치고 안내데스크에 문의하니, 민사신청과로 가라고 안내해주셨습니다.

어느 방향에 어떤 것들이 있는지 안내가 잘 되어 있어서 찾는 것은 어렵지 않았습니다.

민사신청과는 1층 입구 쪽에 있습니다. 대빵 크게 적혀있으니 놓치실 일은 없을 거예요. 민사신청과 앞에는 발급받고자 하는 각종 서류의 서식들이 비치되어 있습니다.

사건열람을 위해 작성해야 하는 서류는 재판기록 열람,복사/출력,복제 신청서입니다. 부천지원에서는 61번 서식이었고 61번 칸을 찾아 신청서를 작성해주시면 됩니다.

친절하게도 작성해야하는 부분이 형광펜으로 표시되어 있습니다. 발급 수수료는 500원이며, 사건열람 후 복사해 갈 경우 1장당 50원의 수수료가 발생합니다. 수수료는 모두 우체국에서 수입인지를 구입하여 지불하여야 합니다.

수입인지를 구입하기 위해 우체국으로 향했습니다. 우체국도 1층에 있지만 민사신청과와는 반대방향에 있습니다. 수입인지를 구입 하시려면 우편 번호표를 뽑으시고, 필요한 금액을 말씀하시면 됩니다. 저는 지급 수수료 500원과 몇장을 복사해갈지 몰라 추가로 500원을 더 구입하였습니다. 동전을 조금 준비해가시면 편리할 듯합니다.

인지를 구입한 후에는 민사신청과로 돌아와 순번대기표를 뽑고 열람신청서와 수입인지를 제출하시면, 사건의 모든 내역을 열람하실 수 있습니다. 해당 사건의 시작부터 낙찰까지의 모든 과정을 다 볼 수 있어서 입찰 전에 추리(?)했던 내용들이 맞는지, 몰랐던 사실들은 없는지 확인할 수 있었습니다. 처음 서류를 받아들었을 땐 뭘 봐야하는건지 허둥댔지만 찬찬히 둘러보니 꽤나 많은 정보를 얻을 수 있었습니다.

💡 경매 낙찰 당일에는 아직 담당 법원에서도 정리가 되지 않은 상태여서 사건 열람이 어려우실 수도 있습니다. 경매 낙찰 다음 날 방문하시는 것을 추천드려요.

매각결정허가

낙찰자마다 자신의 스타일대로 낙찰 이후의 절차를 진행하지만, 저는 낙찰 후에도 매각이 취소되거나 변경되는 경우를 몇번 보았기때문에 매각결정허가가 난 후에 움직이기로 했습니다. 채무가 워낙 많아서 변제를 할 수 없을 것이라고 생각하긴 했지만, 혹시 모르니까요! 2월 13일에 낙찰받은 제 물건은 2월 20일에 매각허가결정이 났습니다.

사건 진행 현황은 대법원 법원경매정보 사이트에서 경매사건검색을 통해 확인하실 수 있습니다. 최고가 매각허가 결정이 났으니, 이제 곧 저에게 대금납부통지서가 날아오겠네요. 대금납부통지서에 있는 전자소송 번호를 이용하면 앞으로는 전자소송으로도 법적 절차를 진행할 수 있다고 합니다.

전자소송 사이트에 미리 가입해두려고 접속하니, 이미 2018년도에 가입이 되어있었습니다... 입사 초창기에 눈물 흘리며 소송업무를 진행할 때 사용했던 걸 깜빡 잊고 있었던 것입니다...... 생각해보니 나의 소송함에 소송이 2-30개씩 들어있었던 것 같아요... (근데 완전 신규 직원한테 소송업무 시키는 건 너무하다고 생각합니다🥲) 그때의 경험이 어딘가 저의 자양분이 되어있다고 믿으며,, 앞으로의 절차들을 잘 해내길 바라봅니다🙏🏻 아마도 점유이전금지가처분 신청을 가장 먼저 하게 될 것 같은데, 그 과정도 블로그에 기록할게요!

경락잔금대출

매각결정허가가 난 후에는 본격적으로 경락잔금대출을 알아보았습니다. 스터디에서 공유받은 대출상담사리스트를 보고 전화를 돌렸습니다. 경매사건번호, 감정가, kb시세, 기존 대출 유무, 연봉액, 무주택 여부는 알고 전화를 하셔야 대략적인 대출 가능 금액을 알 수 있습니다. 실제로 대출이 가능한지는 서류를 보내셔야 하는데 보통 신분증, 2년치 원천징수영수증, 재직증명서 정도를 요구하시는 듯합니다.

몇 군데를 제외하고는 대출가능금액과 이율, 중도상환수수료가 거의 비슷했습니다. 보통은 kb시세의 70%, 감정가의 70% ~ 80% 중에서 낮은 금액까지 대출이 가능했고 중도상환수수료는 3개월 이후 무, 3개월 내에 상환 시 1%인 상품이 많았습니다. 저는 명도 후에 바로 전세를 세팅할 예정이라 중도상환수수료가 중요했는데요, 전 소유주와 명도과정이 어떻게 진행되는지에 따라 이자를 가장 줄일 수 있는 방향으로 선택할 예정입니다.

내용증명

명도를 위해 전 소유자 또는 세입자와 접촉하는 방법은 여러가지가 있겠지만, 저는 스터디원의 조언을 따라 상대방으로부터 먼저 연락이 올 수 있도록, 내용증명을 보내놓은 상태입니다. 하지만 사람마다 모두 스타일이 달라서 대출 상담을 해주시는 분께서는 왜 내용증명을 먼저 보냈냐고 그러면 안된다고 하시는 분도 계셨습니다. 전 최대한 대면으로 접촉하는 것은 피하고 싶었고, 이 방법으로 명도를 끝마친 분의 조언을 믿고 내용증명을 먼저 보내는 선택을 했습니다. 말로 하는 것보다는 글로 보았을 때 좀 더 차분한 상태에서 받아들이실 수 있을 것이라고 생각하기도 했고요. 고민 끝에 내린 선택이니, 가장 좋은 선택지였다고 생각할 수 있도록 최선을 다해보겠습니다! 혹시 그렇지 않다고 하더라도 해내는 수밖에 없습니다🫠 이젠 뒤가 없어요.. ㅎ... 제가 열심히 부딪혀보고 후기 알려드릴게요?ㅎ..

내용증명을 받으면 당연히 기분이 나쁠수밖에 없겠지만, 그럼에도 어떻게하면 상대방에게 불쾌감을 덜 주면서 나의 의사를 잘 전달할 수 있을지 며칠을 고민했습니다. 어쩌면 경매로 집을 잃고 이사를 가야하는 분들은 인생의 가장 큰 파도를 겪고 계실지 모르는데, 제가 쓴 단어 하나가 큰 상처가 될 수도 있다고 생각했기 때문인데요.. 하지만 저에게도 꼭 해내야하는 큰 도전이기 때문에 중간을 지키며 작성하는 것이 정말 쉽지 않았습니다. 사실 지금도 심장 떨려요...

명도를 마친 스터디원에게 공유받은 내용증명과 책에서 본 내용증명 예시, 타블로그에서 참고한 내용증명 예시들을 복합적으로 참고하여 저만의 내용증명을 아래와 같이 작성했습니다.

필요하신 분은 참고하세요..

내용증명은 인터넷으로도 간편하게 보낼 수 있지만, 파일을 첨부하는 것이 아니라 내용을 직접 타이핑 해야합니다. 전 엑셀로 내용증명을 작성했기 때문에 다시 하나하나 붙여 넣는 것이 번거로워 그냥 우체국에 방문했습니다.

우체국에서 내용증명을 보내실 때에는 발송용 1부, 우체국 보관용 1부, 발신자 보관용 1부로 총 3부를 가져가시면 됩니다. 봉투도 우체국에서 구입 가능합니다!

💡 내용증명은 자기 의사를 상대방에게 전달할 때 우체국을 통해 공적으로 증명하는 것을 말합니다.

💡 내용증명은 법적인 효력이 없습니다.

💡 그럼에도 내용증명을 보내는 이유는 협상 전 심리적 압박, 소송자료 활용, 낙찰자의 확실한 의사 전달 등이 있습니다.

현재까지 진행된 저의 부동산 경매 낙찰기입니다. 이 모든 과정이 떨리고 어른인척 흉내만 내고 있는 것 같은 기분이 드는데요..(제 마음은 사실 응애이기 때문이죠..👶🏻)책과 인터넷, 스터디원들의 도움을 받아 어찌저찌 해내고 있습니다. 제 글도 저와 같은 고민을 하는 누군가에게 도움이 되기를 바랍니다. 다음엔 대리입찰 서비스 바토너를 이용한 후기로 찾아올게용!