부동산 경매 낙찰(1)(입찰가 산정 꿀팁, 임장, 대리입찰 바토너, 낙찰 후기 등)

안녕하세요. 오랜만에 포스팅을 합니다. 부동산 공부와 임장, 경매 입찰 등을 부지런히 하며 나름 바쁘게 살았거든요. 열심히 노력한 것에 대한 보상으로 얼마 전 정말 원하던 아파트 경매에 낙찰되었습니다. 낙찰 후기와 함께 경매에 대한 저의 생각들을 여러분과 공유하고 싶습니다😘

입찰 결정 이유

트리플 역세권의 교통 인프라

장기역과는 도보로 10분 거리에 위치하고 있습니다. GTX-D 신설 및 5호선 연장으로 트리플 역세권이 될 예정인데요, 교통이 혁신적으로 좋아지면 해당 아파트의 가치가 매우 높아질 것으로 예상하였습니다.

진정한 초품아/2층 필로티

제가 낙찰 받은 아파트는 단지 내에 초등학교가 있습니다. 초품아 아파트들은 많이 봤어도 단지 내에서 바로 등교가 가능한 학교는 처음 접했는데요. 초등학생 아이를 둔 부모님들의 수요가 높을 것이라고 생각했습니다. 학교와 가까운 동에서는 학교를 내려다볼 수 있어서 등교를 잘 했는지 지켜볼 수도 있었습니다.

또한 해당 물건이 2층 필로티 구조여서, 바깥에서 들여다보이는 단점은 줄이고 아이들이 층간소음 걱정 없이 맘껏 뛰어놀 수 있는 장점을 갖추었습니다. 어린 아이를 둔 부모에게 이보다 좋은 선택지가 있을까요? 전세 수요는 걱정할 필요가 없을 듯 했습니다. 아직 매각허가결정도 나지 않았지만, 시세 조사를 위해 방문했던 부동산에서 벌써 전세 문의가 왔습니다.. 아직 갈 길이 멀었는데요..!! 🫠

관리가 잘 되고 있는 대단지 아파트

임장을 갔을 때 너무나도 깨끗하게 관리되고 있는 아파트 단지에 놀랐습니다. 동 간 간격도 매우 넓었고 인도가 쓰레기 하나 없이 깨끗하여 만족스러웠습니다. 강아지 산책하기에 완전 딱이에요. 뭐 주워먹을까 걱정 안해도 됩니다.. 세대 수도 1500세대가 넘어 대단지의 인프라를 많이 보유하고 있었습니다. 다만 비행기 소음은 좀 있었어요.

작은 평수

장기역 인근의 아파트들은 큰 평수의 아파트들이 많았는데요. 큰 평수라면 살기에는 좋겠지만 제가 구입하기엔 가격이 부담스러웠습니다. 그래서 신혼부부 또는 3인 가족이 살기에 적절한 59.9㎡ 면적의 아파트로 입찰을 결정했습니다.

임장기

적절한 입찰가 산정을 위해서는 정확한 시세조사는 물론이고, 해당 물건을 누가 점유하고 있는지 파악하는 것이 정말 중요합니다. 대항력 있는 임차인이 있는 경우에는 전세금을 인수하게 될 수도 있기 때문이죠. 시세는 네이버부동산, 아실 등을 통해서 어느정도 파악할 수 있지만 좀 더 최신의 생생한 정보는 현장 부동산에 있습니다. 아직 인터넷에는 업로드 되지 않은 정보들이 있을 수도 있고, 운이 좋으면 공인중개사에게 고급 정보를 얻을 수 있기 때문입니다.

부동산에 방문하기 전에는 실수요자인척 해야할지 고민이 되곤합니다. 여태까지는 매매나 전세를 구하는 것처럼 문의를 해왔는데요, 거짓말을 한다는 것이 양심에 찔리기도 하고 매물을 본 후 지속되는 부동산의 연락이 부담스럽기도 했습니다. 그래서 이번엔 솔직하게 경매에 입찰하기 전에 시세를 조사하고 싶다고 말씀드려보았는데, 경매라는 말을 듣자마자 싸늘해지는 공인중개사도 있었고 친절하게 안내해주시는 공인중개사도 있었습니다. 불친절한 곳은 다음에 방문을 안하면 그만이라고 생각하고 불친절함 흥 이라고 메모를 남겨두고 까먹어버렸습니다. 경매를 하려면 어느 정도의 불편한 감정들은 감수해야 하기 때문에 작은 것에서부터 멘탈을 단단히 길러야합니다! 문전박대를 당해도 꺾이지 않는 마음을 길러봅시다...😇

아무튼 공인중개사분을 통해 이 물건은 경매 문의가 매우 많았다는 사실을 알게 되었고, 같은 구조의 집을 살펴볼 수 있었습니다. 10년 정도 된 아파트 치고 깨끗한 편이었지만 집은 주인에 따라 관리 상태가 천차만별일테니 참고 정도로만 생각했습니다.

다음으로 해당 물건에 소유자가 거주하는지 임차인이 거주하는지 알아내야 했는데요, 해당 호수 앞의 택배 상자를 통해 소유자가 거주하는 것으로 추정하고 돌아왔습니다.

아파트 물건은 굳이 임장을 가지 않고 손품만으로도 많은 정보를 얻을 수 있지만, 임장을 통해 내 눈으로 직접 보고나니 입찰할 때의 불안감을 많이 줄일 수 있었습니다. 소유자가 살고 있다는 확신, 낙찰 후 전세 수요/exit 가능성에 대한 확신을 얻을 수 있었거든요!

입찰가 산정

이 물건은 한 번 유찰이 되어야하는 매물이었기 때문에 한 달 이상을 지켜보며 계속 입찰가를 변경했습니다. 이 물건을 노리고 있는 사람들이 많다는 것을 알게되니, 엑셀을 두드리며 더욱 더 머리 빠지게 고민을 했는데요.... 제가 내린 결론은 500만원만 남길 수 있게 입찰가를 산정하자였습니다. 투자 금액에 비해 이익이 적다는 것은 알고 있었지만, 입찰 - 낙찰 - 잔금 납부 - 명도 - 전세 세팅 - 매도의 일련의 과정은 낙찰이 되어야지만 경험해볼 수 있는 것이기에 일단 낙찰이 되는 것이 중요했습니다. 경험은 돈으로 살 수 없는 귀중한 것이니까요. 그리고 가만히 있으면 500만원은 커녕 5만원도 생기지 않죠🤓

대리입찰 서비스 '바토너'

인천지방법원 부천지원에 직접 방문하여 입찰을 진행하기 어려운 상황이었기에 대리입찰 서비스 바토너를 이용하였습니다. 바토너는 건당 10만원의 수수료를 내면 정당한 자격을 가진 대리인이 대리 입찰을 해주시는 서비스입니다. 구체적인 이용 후기는 따로 포스팅하도록 하겠습니다.

낙찰 후기

대리인분께 이 물건에 45명이 입찰했다는 소식을 듣고, 사실은 포기하고 있었는데... 제가 최고가매수인이라는 연락을 받았습니다😱 기절하는 줄 알았어요.

진짜 믿을 수가 없어서 저 입찰이냐고 묻는 게 지금은 어이없어서 웃기지만 저땐 정말 놀라서 손이 떨렸어요... 여러 경매 책과 강의들에서 낙찰의 짜릿한 경험 1번이 인생을 바꾼다고들 하는데요,, 저에게도 낙찰의 순간들이 여러번 찾아오길 바라봅니다.

차순위 입찰자와는 500만원 가량 차이가 났습니다. 아마도 그분은 이익을 1,000만원으로 생각하고 입찰가를 산정하신 듯 한데요, 제가 그분보다 조금 더 간절했나 봅니다ㅎㅎ..

깨달은 것 하나는 남들과는 다른 안목을 가져야 돈을 벌 수 있다는 것입니다. 누가봐도 좋은 매물은 입찰자가 많아져 낙찰가가 올라갈 수밖에 없죠. 남들이 보지 못하는, 아니면 피하고 싶은 매물들을 잘 공부해서 낙찰받는 것이 중요하다는 것을 직접 느끼고 나니 특수물건, 지분물건에도 관심이 생기기 시작했습니다. 부동산 스터디도 더 열심히 나가면서 열심히 공부해야겠어요👊🏻

지금은 매각허가결정을 기다리며, 이해관계인 자격으로 사건열람을 하고 대출을 알아보고 있습니다. 순간순간 이게 맞나, 이렇게 해도 되나, 어쩌자고 이런 일을 벌였지 하는 생각들도 들지만 그래도 나름대로 차근차근 경매의 과정을 밟아나가고 있습니다. 언젠가는 하나도 안떨면서 해낼 날이 오겠죠! 어엿한 경매인이 되는 날까지 블로그에 꾸준히 포스팅 할 예정이니, 관심있게 지켜봐주세요❤️ (앞으로는 부동산 위주로 포스팅을 하려고 합니다.)