부동산 경매 입찰에 도전해봤어요(입찰표 작성, 입찰 과정, 근저당부질권 등)

부자가 되기 위한 첫번째 방법으로 선택한 부동산 경매! 2023년이 지나기 전에 입찰에 도전해보는 것이 제 목표였는데요, 마침 관심있는 물건의 입찰기일이 12월 29일에 열려 의정부지방법원에 다녀왔습니다. 처음이라 떨리고 서투른 점이 많았지만 다음 입찰을 위한 좋은 경험이 되었습니다. 이젠 떨지 않을 수 있을 것 같아요😎

완전히 초심자의 입장에서 입찰했던 과정을 공유하고, 제 물건의 특이한 점이었던 근저당부질권이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

사전준비

기일입찰표 작성

입찰하고자 하는 물건의 입찰 가액을 정했다면, 기일입찰표를 작성합니다. 기일입찰표는 당일에 법원에서도 작성이 가능하지만 초보자라면 미리 작성해가시는 것을 추천드립니다. 보통은 유료경매사이트에서 출력이 가능해요. 내용은 수기로 적으셔도 되고 타이핑하셔서 출력하셔도 됩니다.

💡 주의하실 점

• 금액을 수정하고 싶으시다면, 기일입찰표를 새로 작성해주셔야 합니다. 수정테이프 사용 금지❌❌

입찰가액 칸에는 구매하고자 하는 금액을 작성하고, 보증금액 칸에는 법원에서 정한 보증금액을 적습니다. 입찰가액을 얼마로 해야 최대한의 수익을 얻으면서도 낙찰이 될 수 있을지 많은 고민이 필요했습니다.

보증금 준비

보증금은 수표 한장으로 준비해가는 것이 좋은데요, 큰 금액의 수표를 가지고 있으려니 조금 떨렸습니다. 잃어버릴까봐 계속 잘 있는지 확인하게 됐어요🤓

법원 내에 은행에 있어서 당일에 출금하셔도 되지만, 얼만큼의 사람이 몰릴지, 어떠한 변수가 있을지 알 수 없기 때문에 전 날에 미리 출금하시는 것을 추천드립니다.

저의 경우에는 시중 은행이 아니라 직장과 연계된 곳에 예금을 해두었었는데, 전날 출금을 하려고 하니 바로 입금이 되는 것이 아니라 해지 신청을 한 다음날 오후 12시부터 통장에 순차적으로 입금이 되는 시스템이었습니다... 오후 12시면 이미 입찰이 마감될 시간이니 '큰일났다 이번에는 입찰을 못하는 건가' 하고 잠시 절망에 빠졌다가 마이너스 통장을 만들어 자금을 융통하기로 했습니다.

나름 신용점수가 만점이라 마이너스 통장이 개설되지 않는 변수는 생각하지 않고 있었는데 말이죠. 믿고 있던 카카오뱅크에서 마이너스 통장 개설이 거절되었습니다.

소득금액이 부족하다니...... 아무리 그래도 직장생활 7년차인데 마이너스 통장하나 뚫을 수 없다니😢 하고 다시 잠시 절망에 빠졌다가 농협은행에서 무사히 마이너스 통장을 개설하였습니다. 이제 카카오뱅크는 안녕이에요😡 잘가라 카카오뱅크..

아무튼 제가 드리고 싶은 말씀은! 어떠한 변수가 있을지 모르니, 보증금을 어떻게 융통하고 언제 출금할지도 미리미리 고려하시라는 말씀입니다. 혹시라도 저처럼 생각지못한 변수가 언제든 생길 수 있으니까요.

신분증 준비

신분증이 없으면 입찰에 참여할 수 없습니다. 꼭 꼭 미리 챙기시길 바랍니다.

도장 준비

도장도 미리 미리 준비하세요. 도장을 찍어야 할 곳이 많습니다. 만약에 까먹고 안가져오셨다면 법원 근처의 도장가게에서 막도장을 파서 쓰셔도 됩니다.

입찰 진행 과정

의정부지방법원 본원의 입찰 절차입니다. 10시30분에 입찰이 개시되고 10시 45분부터 접수를 시작하여 11시 50분에 접수가 마감됩니다. 전 처음이라 떨리고 긴장되서 10시 30분도 되기 전에 경매법정에 도착하였는데요, 굳이 이렇게 일찍 가실 필요는 없을 듯합니다. 일찍 입찰표를 넣는다고 낙찰이 되는 것도 아니니까요.

의정부지방법원의 전경입니다. 주차장은 협소해보였으나, 인근에 유료 주차장들이 있었습니다. 자차를 이용하실 분이라면 주차 시간에서 변수가 있을 수 있으니, 시간 조절에 유념하시길 바랍니다.

제가 가장 좋아하는 말 중에 하나가 "인생에서 겪은 모든 경험은 모두 나의 자산이 된다"는 것인데요, 겪을 당시에는 괴로웠을지 몰라도 언젠가는 어떠한 형태로든 내 자신에게 도움이 될 수 있다는 의미이죠. 저는 의정부지방법원을 방문하면서 그 말을 다시 한번 떠올리게 되었는데요. 업무와 관련해서 의정부지방법원을 여러 차례 방문한 적이 있었는데 그 때는 정말 정말 힘들어서 도망가고 싶은 마음이 가득했었어요. 나에게 왜 이런 시련이 오는 것인지 원망하는 마음도 들었고요. 하지만 또 경매를 위해 의정부지방법원에 방문하니 법원 자체에 대한 두려움도 없고 왠지 친근한 느낌이 들면서 마음이 편안했답니다. 힘들었던 경험일지라도 결국은 다 자산이 된다는 말을 다시 한번 새기며 경험의 테두리를 넓혀가며 살아야겠다고 결심했습니다.

법원 안쪽으로 쭈욱 들어오면 종합민원실이 있습니다. 저는 3층 민사신청과로 가야하는줄 알고 3층으로 올라갔는데요, 그쪽이 아닙니다!!! 종합민원실을 마주보고 오른쪽으로 꺾어 6호 법정으로 가셔야 합니다.

3층까지 올라갔다 내려온 것도 유산소 운동했다고 생각하며,, 긍정긍정...🤓

법정은 이렇게 생겼습니다.. 너무 일찍 도착해서 사람이 별로 없었지만 이날 입찰에 참여하신 분들이 정말 정말 많았습니다. 경매를 하고자하는 사람이 이렇게나 많다는 것을 보고 좀 더 열심히 살아야겠다고 다짐하기도 했습니다.

• 10시 20분쯤 되니, 입찰봉투와 매수신청보증봉투 등을 가져갈 수 있게 해주셨습니다. 기일입찰표와 공동입찰 신청서 등 서식들도 준비되어 있으니 법정에서 바로 작성하셔도 되겠습니다. 저는 기일입찰표는 작성해왔기 때문에 입찰봉투와 매수신청보증봉투만 챙겨서 돌아왔습니다.
• 흰색 매수신청보증봉투에는 보증금을 넣고 사건번호와 입찰자 이름을 기재합니다. 그리고 (인)이라고 적혀 있는 곳에는 모두 도장을 날인합니다.
• 갈색 큰 입찰봉투에는 작성한 기일입찰표와 매수신청보증봉투를 넣어줍니다. 입찰자 이름을 적고 도장을 날인한 후 스테이플러로 밀봉합니다. 절취선은 입찰봉투를 제출할 때 집행관님이 간인을 하고 절취해 주시니, 입찰자는 건드리지 않습니다.
• 절취해주신 입찰자용 수취증을 잘 가지고 계셔야지 보증금을 돌려받을 수 있으니, 잘 보관하시기 바랍니다.
• 11시 50분이 되면 입찰 접수가 마무리 되고 바로 개찰을 시작합니다. 법원 직원들이 일사분란하게 움직이며 최고가 매수인의 이름과 낙찰액을 불러주시는데요, 은근히 떨리더라구요. 제가 입찰한 물건은 30명이나 입찰해서, 낙찰이 되기는 어렵겠다고 생각했음에도 혹시나 하는 마음에 아주 콩닥콩닥거렸답니다. 결과는 패찰!! 제가 쓴 금액보다 700만원 가량 높게 쓰신 분이 낙찰받아가셨습니다. 계속 도전하다보면 저도 언젠가 낙찰 받는 날이 오겠죠😎

근저당부질권

제가 입찰하려는 물건에 처음보는 근저당부채권질권 설정이라는 낯선 단어가 있는 걸 입찰 전날 밤에 발견해서 깜짝 놀라 공부를 좀 해보았습니다. 결론은 소멸되는 권리여서 신경쓰지 않아도 되는 것이었지만 뭐든 알아두어야 불안하지 않을테니, 제가 공부한 내용을 공유해보도록 할게요.

질권

질권은 채무자가 채권의 담보로 제공한 물건 및 기타 권리에 담보를 설정하여 채권자가 채무자로 하여금 채무를 이행하도록 강제하는 권리이다.

음? 이게 무슨 소리?.. 처음에 읽었을 때는 아예 이해가 되지 않았습니다. 쉽게 말하자면 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자에게 받은 담보 물권을 질권이라고 하는데 예시를 들어 설명해보겠습니다. A라는 사람이 B에게 1억을 빌립니다. 그렇다면 B에게는 A에 대한 1억원 채권이 생깁니다. 그런데 B가 다시 C에게 5천만원을 빌리고자 할 경우를 가정해봅시다. 이럴 때 B는 A에 대한 1억원 채권을 담보로 C에게 돈을 빌릴 수 있는 데 이것을 질권 설정이라고 합니다. 이해가 되실까요?

근저당부 질권설정

근저당부 질권설정은 등기사항증명서상의 을구에 근저당권의 부기등기로 기입됩니다. 근저당권의 원인인 금전 저당채권을 담보로 질권을 설정하는 것이죠. 이는 등기되는 권리로서 제3자에게 대항력을 갖고, 부기등기인 질권의 말소 없이는 근저당권을 말소할 수 없습니다.

제가 입찰한 물건이 바로 근저당부질권이 설정된 물건이었습니다. 조금 공부해보니, 대부업체가 일반개인에게 질권승낙서와 함께 고금리로 대출을 실행한 후 근저당을 설정하고 근저당권의 채권을 담보로 질권을 설정해서 대출을 받는 방법이라는 것을 알 수 있었습니다. 이 때 전자의 고금리와 후자의 저금리의 차이를 이용해 수익을 얻는 모델로, 개인은 고금리라고 하더라도 대출한도를 늘려 최대한도로 대출을 받을 수 있고 대부업체에서는 레버리지를 통해 수익을 극대화하는 방법이라고 합니다. 세상에는 정말 다양한 방법으로 돈을 버는 사람들이 있고 더 많은 지식을 쌓아야겠다고 생각하는 계기가 되었습니다..😬

지금까지 저의 부동산 경매 첫입찰 도전기와 근저당부 질권에서 적어보았습니다. 앞으로도 꾸준히 부동산에 대한 게시글을 올릴 예정이니, 벨벨정보통 꼭 기억하고 또 방문해주세요❤️