손품으로 김포시 부동산 완벽 분석하기

경매에 나온 물건 중 김포시 물건에 관심이 생겨, 김포시에 대해 열심히 손품을 팔아보았습니다. 한번 유찰이 될 것 같아 발품도 팔아볼 예정이지만, 미리 열심히 손품도 팔아보았어요. 아는 만큼 보이는 법이니까요! 이미 마음은 거의 김포 시민이에요!..

김포시

김포시는 경기도 서북부에 위치한 시로, 위쪽으로는 북한이 있고 오른쪽에는 파주시와 고양시, 왼쪽에는 강화군, 아래쪽으로는 인천시와 서울시 강서구가 위치하고 있습니다. 김포 한강신도시 개발로 김포의 남쪽 부분이 도심으로 발달되어 있으며, 북쪽의 읍/면은 농촌이어서 도농복합도시입니다.

인구

김포시 인구는 10년 가까이 상승하다가 약간 주춤한 듯 보입니다. 김포 한강 콤팩트시티, GTX-D, 지하철 5호선 연장 등의 호재로 인구가 꾸준히 늘어날 것으로 예측해봅니다.

실제로 김포는 전출 인구보다, 전입인구가 0.93% 더 높습니다. 강서구, 부천시, 양천구 등에서의 유입이 많고 전출은 인천 서구로 가는 비율이 가장 높았습니다.

매매/전세 지수

김포시의 최근 한달 매매지수는 4.6 상승하는 모습을 보여주었습니다.

전세지수는 약소하지만 계속 증가 추세입니다.

매매지수와 전세지수 모두 상승세를 보여주고 있어, 적절한 경매 입찰가를 산정하는 데에 참고하였습니다.

아파트 수요/입주 물량

김포는 수요 대비 아파트 입주 물량이 적은 것으로 보입니다. 특히 2024년 이후에는 공급이 예정된 아파트가 없어 매매가와 전세가의 상승을 기대해볼 수 있겠습니다.

2024년에 입주예정인 아파트는 고촌 센트럴자이 1,297세대, 김포고촌양우내안애 399세대로 모두 고촌지역이고, 세대수도 많지 않네요.

과거 폭발적인 입주량이 있었음에도 모두 소화된 것도 긍정적으로 보입니다. 2024년부터는 수요량이 입주량보다 많아 매매가/전세가 모두 상승할 것으로 예측해봅니다.

교통

김포의 장기역에서 용산까지 30분 안에 갈 수 있는 GTX-D 노선의 호재가 있습니다. 제가 관심 있는 물건도 장기역에 위치한 아파트인데요, 더욱 더 낙찰받고 싶은 마음이 솟구칩니다!

김포 시 임장은 아직이지만, 손품과 여러 사람들의 후기를 보았을 때 김포 내에서의 교통은 아주 편리한 편은 아닌듯 합니다. 자차 없이 고촌, 장기, 운양 등 각 생활권을 대중교통 또는 도보로 넘나드는 데에는 불편함이 있는 듯하며, 김포골드라인 역시 넘치는 이용자로 인해 매우 혼잡한 것으로 알려져 있습니다. 이 부분은 실제 임장 후 체험해보고 더 자세히 남기도록 하겠습니다.

김포 주요 지역

김포시 주요 동의 가격 현황입니다. 걸포동이 넘사벽으로 비싸고 고촌읍 - 운양동 - 장기동이 뒤를 따르고 있습니다. 매매가, 전세가 모두 상승세를 보여주고 있어 낙찰가액을 더 올려서 써야할지 매우 고민이 됩니다.

고촌

고촌은 강서구와 가장 인접한 곳으로 서울과 가깝다는 장점이 있습니다. 하지만 지하철이 가장 붐빈다는 단점이 있습니다.

고촌 생활권의 상권은 고촌역과 행정복지센터 인근에 모여있습니다. 2024년 고촌센트럴자이 등이 새롭게 입주하고 나면 상권이 지금보다는 활발해질 것으로 보이나, 그린벨트 지역이어서 개발이 어려울 것으로 예상됩니다.

고촌읍의 평균 연봉은 3,900만원으로 김포시 다른 지역에 비해 다소 높은 편에 속합니다.

농어촌 전형이 가능해서 대학 입시에 유리한 측면도 있습니다.

풍무

풍무역 인근과 아파트 사이사이로 상권이 활성화(홈플러스, 이마트 트레이더스)되어 있으며, 고촌읍과 다르게 농어촌특별전형에는 해당하지 않습니다. 학원가가 밀집된 사우와 가깝다는 장점이 있어 학업성취도는 높은 편이라고 합니다.

풍무역 북쪽으로 풍무역세권도시개발 구역이 조성될 예정입니다. 대규모 공동주택과 인하대학교병원 건립이 추진될 것이라고 합니다.

또한 지하철 5호선 연장이 확정된 곳이라는 호재도 있습니다.

사우

사우동은 구축 아파트들이 주를 이루며 김포시청이 위치하여, 관공서 이용이 편리합니다. 또한 김포에서 가장 큰 학원가가 위치하고 있어 학업성취도가 매우 높은 것이 장점입니다. 다만 이렇다할 개발 호재는 따로 없다는 점은 아쉽습니다.

걸포

걸포동은 김포에서 가장 부동산이 가격이 높은 곳입니다. 특히 걸포북변역 북쪽의 한강메트로자이가 대장 아파트라고 할 수 있겠습니다. 아파트들이 초등학교를 품고 있어 어린아이를 키우는 부부들이 선호도가 높습니다. 하지만 중학교와 학원이 없다는 단점이 있습니다. 특별한 개발 호재도 없어 아쉽지만, 개인적으로 걸포역 북쪽에서는 한번 살아보고 싶네요.

운양

운양은 이미 개발이 끝나 상가, 학교 등이 잘 구축되어 있는 생활권입니다. 학원가도 활성화되어 있습니다. 그러나 김포 한강신도시가 시작되는 곳으로 서울과는 거리가 있습니다. 대신 지하철이 덜 붐빈다는 것은 장점이 되겠네요.

GTX-D, 5호선 연장 등의 호재가 없다는 것은 아쉬운 점입니다.

장기

장기동은 상권이 다른 동에 비해 매우 큰 것을 알 수 있습니다. 아파트들이 초등학교를 품고 있어, 학부모들의 수요가 많을 듯 하고요. 라베니체가 있는 한강중앙공원이 있어 산책하기에도 좋은 곳입니다.

GTX-D, 5호선 연장, 김포 콤팩트 시티 호재 모두 장기동을 포함하고 있어 장기적으로 장기동의 가치는 매우 올라갈 것으로 보입니다.

구래

구래동은 김포의 안쪽에 위치하여 접근성이 떨어진다는 단점이 있지만 신도시답게 깨끗하고 한강신도시 호수 공원이 있어 쾌적한 생활이 가능한 곳입니다.

구래역 주변 상권은 잘 발달되어 있으나 일반상업지역으로 술집 등이 많아 어린 아이를 둔 학부모라면 걱정이 되실 수도 있겠습니다.

지금까지 손품으로 열심히 김포에 대해 알아보았는데요. 도움이 되셨기를 바라면서, 이번 포스팅은 이만 마무리하겠습니다. 다음에 더 좋은 포스팅으로 돌아올게요. 우리 모두 작은 돈이라도 잘 굴려서 부자되어요!!