부동산 명도! 맨 땅에 헤딩해보았습니다..(강제집행, 꿀팁, 주의할 점 등)

여러분 안녕하세요. 지난 글 이후 많은 시간이 지났네요. 그동안 명도, 인테리어, 수리, 전세계약 체결까지.. 아주아주 바쁘게 지내서 글을 쓸 틈이 없었습니다. 이제야 여유가 생겨 글을 남겨봅니다.🤓 그냥 뭣도 모르고 뛰어들어본 저의 경매 이후의 이야기를 생생하게 들려드릴게요.

전 소유주와 이사비 협상

이사비 협상은 썩 유쾌한 과정은 아니었습니다. 일단은 연락이 잘 닿지 않았고 피하기만 하셔서 답답한 시간들이 있었습니다. 이 과정을 겪으면서 다음 명도때는 내용증명을 먼저 보내지 말고 일단 찾아가서 얼굴을 보면서 이야기를 나눠야겠다고 생각했습니다. 사실 어떤 점유자가 있을지 몰라 두려운 마음이 들기도 하는데요,, 그렇지만 어쩌겠습니까! 결국 해야만 하는 일이니 빨리 부딪히는 것이 오히려 마음이 편한 방향이라고 생각합니다.

저의 경우는 점유자가 전 소유자(아내)였는데요, 아내분과는 소통하지 못하고 남편분과만 전화, 문자를 했습니다. 낙찰가 높아서 전 소유주의 채무가 많이 해결된 상황이었고, 소유주 본인의 부채로 인한 경매였기 때문에(억울하게 쫓겨나는 세입자가 아닌..) 이사비를 많이 챙겨드릴 생각은 없었습니다. 그럼에도 경제적으로 어려운 상황에 처하신 것은 맞으니 도의상 어느정도 드릴 생각은 있었습니다. 하지만 이사비 외에도 자기가 새로 이사갈 집의 계약금을 요구하고, 협의가 잘 되지 않으면 집을 망가뜨려놓고 나가겠다는 협박하는 태도에 화가 났습니다. 감정적으로 대응하면 안된다는 것을 알아서 최대한 이성적으로 대응하고자 했지만 쉽지 않았습니다. 명도가 경매에서 가장 어려운 과정이라는 것을 뼛속 깊이 새기는 경험이 되었습니다.🥲 앞으로는 최대한 대항력 있는 임차인이면서 배당을 받아가시는 사건 위주로 보려고 해요.. 배당을 받기 위해서는 명도확인서에 소유자의 도장이 필요하기 때문에 협조적일수 밖에 없으니까요! 🤓

언쟁이 있은 후 전소유주의 지인이라는 공인중개사에게서 전화가 왔습니다. 컨설팅업체에 의뢰한 것 아니냐면서 자기는 경매에 대해 잘 알고 있고 집에 불을 지르고 가는 경우도 있으니 원만하게 협의하라는 것이었습니다. 요즘엔 정말 하고싶은 말은 거의 다 해가면서 살고 있긴하지만 내가 이렇게 말을 빠르고 정확하게 할 수 있었나 싶을 정도로 저의 의견을 다다다다다 전달했습니다. 그치만 다음부터는 안 그럴 거예요.. 너무 강한 태도도 좋지 않다는 것을 느꼈거든요.. 이렇게 하나하나 배워가며 점차 실력을 쌓아가는 것이겠죠🥲 좀 더 유연한 사람이 되어야겠습니다.

결국엔 서로 합의점을 찾아 이사비를 지급하는 것으로 이야기가 되었지만, 그 후에도 문제가 계속 발생했습니다. 전소유자는 이사업체에 줄 돈도 없으니 이사비를 먼저 입금해달라하였고 저는 이사를 나가신 것을 확인해야 입금해드릴 수 있다는 입장이었습니다. 아직도 이사를 나가고난 후에 이사비를 드리는 것이 맞다고 생각하지만,, 어쨌든 저는 빨리 명도가 되어야 했기 때문에 먼저 절반을 입금하고 명도 확인 후에 절반을 입금하는 것으로 합의하였습니다.

이사비 협상 시 주의점

💡 이사비 협상 시 체납 및 미납관리비 납부까지 포함하여 협상하세요!

이 때 저의 여러가지 실수 중 가장 큰 실수가 있었습니다. 관리비는 당연히 내고 있겠거니 하고 안일하게 생각했던 것인데요.. 그리고 관리사무소에서 체납관리비를 개인정보 때문에 알려줄 수 없다하여.. 잠시 잊고 지냈던 저의 불찰이 큽니다. 낙찰 당시 30만원 가량이었던 관리비가 명도 즈음에는 200만원 가까이 불어나 있었습니다.... 세상이 제 상식과는 다르게 돌아간다는 것을 또 한번 깨닫고...🫠 정신 똑바로 차리고 살아야겠다고 또 다시 다짐을 했습니다....

전 소유주가 빨리 이사비를 받으려고 했던 이유가 관리비를 내지 않고 이사를 가려던 계획이었던 것입니다. 일단 이사비를 받고 나면 관리사무소와 제가 아무리 관리비를 납부하라고 해도 전소유자 입장에서는 낼 필요가 없기 때문이죠. 그 사실을 알고 정말 아찔했습니다. 관리사무소의 독촉에도 낙찰자가 납부할 것이라고만 말씀하셨다고 합니다. 여러분은 미납관리비를 놓치시는 일이 없으시길 바랍니다.

💡 명도가 잘 진행되고 있다고 하더라도 인도명령 후에는 강제집행을 바로 신청해두세요!

당시에 이사 갈 날짜까지 정해둔 상태였는데요.. 체납관리비와 중간정산관리비를 정산하지 않으면 이사비를 지급할 수 없다고 하니 또 전소유자와 연락이 두절되었습니다. 관리비를 내지 않고 조용히 이사가려고 했던 전 소유자도 애가 탔겠지만, 저도 이 상황을 어떻게 해결해야 할지 굉장히 당황했었습니다. 다행히 아직 절반의 이사비도 입금하지 않은 상태였어요.

그리고 저의 두번째 실수는 이사를 나간다는 말을 믿고 강제집행을 신청해두지 않은 것입니다. 여러분.. 인도명령이 나면 바로! 아주 바로! 강제집행을 신청해두세요. 뒤늦게 신청하면 실제 집행까지 1~2개월은 소요됩니다. 그동안 이자가 나갈 것을 생각하면.... 눈물만 납니다 정말😭 이자가 한두푼이 아니니까요ㅠㅠ 사실 강제집행을 바로 신청해야 한다는 것은 어느 경매책을 읽든 나와있는 내용인데, 경매 이외에도 다른 일들로 바빠 깜빡하고 있었다는 제 자신에게도 놀랐어요. 어떻게 이걸 잊죠.. 정말 우당탕탕 명도가 따로 없었습니다... 저는 강제집행을 신청하지 않았다는 사실을 깨달은 바로 다음날 법원으로 향했습니다. 정말 울고 싶었는데 눈물은 안나더라고요ㅎ.. 여러분은 저같은 실수를 안하시겠지만, 그래도 다시 한번 상기하시는 기회가 되기를 바랍니다.

신청 절차

강제집행 신청을 위해서는 1) 부동산 인도명령 결정문 정본 2)부동산인도명령문의 송달증명원 3) 집행문 4)강제집행신청서 5)신분증, 도장이 필요합니다.

1 . 인도명령결정문, 집행문 및 송달증명원을 발급받기 위해서는 민사신청과에 제증명 발급 신청 서류를 인지와 함께 제출하면 됩니다.

인지는 한통당 500원이고, 재판서 및 조서의 정본,등본,초본은 1,000원입니다.법원 내에 위치한 우체국이나 은행에서 인지를 구입하실 수 있고, 저는 우체국이 비교적 한산하여 우체국에서 구입하였습니다.

세가지 서류들은 이렇게 생겼으니 참고하셔요👍🏻

2. 세가지 서류를 받아 집행관실로 향합니다.

인천지방법원 부천지원의 집행관실은 경매법정 옆에 있습니다. 뭔가 문이 꽉 닫혀 있는 느낌이라 여기로 들어가는게 맞나 싶었는데 요기가 맞습니다! 들어가시면 직원분들이 계시고 강제집행신청서를 작성하셔야 합니다.

강제집행신청서를 작성하고 앞서 발급받은 서류들과 함께 직원분께 제출하시면 강제집행 신청은 끝입니다. 생각보다 간단했어요. 겁먹지 않으셔도 됩니다👍🏻

강제집행을 신청하시면 집행비용 일부를 납부하셔야 합니다. 저의 경우는 18만원 가량이었습니다. 강제집행이 진행되지 않으면 잔액은 돌려받습니다. (저는 17만원 정도 돌려받았어요) 실제로 강제집행이 진행될 경우 집행 인력 1명당 10-15만원 정도 인건비가 추가로 발생합니다. 강제집행 비용도 꽤 크기 때문에 점유자와의 원만한 협상을 통해 명도하는 방향이 가장 좋습니다..

저는 강제집행을 신청한 상황을 점유자에게 알렸고 강제집행까지 정말 가고싶지 않지만, 해야할 상황이 온다면 할 것이라는 의사를 전달했습니다. 점유자는 이미 이사날짜까지 잡아놓은 상황인데다 학생인 자녀가 있어, 강제집행 신청이 큰 부담으로 다가온 듯합니다. 바로 체납관리비를 정산해주었고, 이사비의 50퍼센트를 지급하였습니다. 이후 이사 날 중간관리비까지 납부한 것을 확인하고 나머지 이사비를 지급하며 저의 첫 명도가 끝이 났습니다. 길고 지루하고 신경쓰이는 것들이 많았던 명도를 끝내니 아주아주 후련했습니다. 집 내부의 상태가 어떤지도 모른채,,,,ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ집 내부 상태와 수리 및 인테리어 과정은 다음 포스팅에 상세히 적도록 하겠습니다. 다들 궁금하시쥬~?ㅎㅎㅎㅎㅎ

앞으로는..

우당탕탕 명도 과정을 겪으면서 명도에 대한 막연한 두려움을 없앨 수 있었습니다 . 이것만으로도 정말 값진 경험이라고 생각해요. 그때 당시엔 힘들었지만 지금은 명도를 앞둔 분들에게 도움이 되고자 글도 쓰고 있으니까요ㅎㅎ 해보지 않은 길을 가다보면 상처가 나고 아플 수도 있지만 결국 그 끝엔 성장이 기다리고 있습니다. 아무것도 하지 않으면 다칠일은 없어도 그 자리에 머물수밖에 없겠죠. 저는 앞으로도 두려워도 일단은 해보자! 닥치면 다 할 수 있다!는 마음가짐으로 다른 물건에 도전해 볼 생각입니다.

앞선 명도에서의 경험을 토대로 1) 배당금을 받아가는 대항력 있는 임차인 사건을 우선순위로 둘 것, 2) 협상 시 유연한 태도를 유지할 것, 3) 이사비 협상 시 미납관리비를 잊지 않을 것, 4) 인도명령 결정이 나면 바로 강제집행을 신청해둘 것 등... 절대 잊어서는 안되는 것들을 뼛속 깊이 새겼습니다. 앞으로의 명도 과정에서도 어려움이 많겠지만 모든 과정이 배움이라는 것을 잊지 않으며, 경제적 자유에 한발짝 더 가까워지도록 노력할 것입니다. 여러분도 지켜봐주세요ㅎㅎ💗